Variantas: visas gyvenimas - ne savo, o nuomojame būste

Tačiau gali būti, kad mūsų šalyje tokia paslauga neprigytų dėl kolektyvinės sąmonės nuostatų, netinkamos teisės, o verslas reaguoja tiek, kiek reikia: kol kas poreikio ir galimybės iš to uždirbti nėra.

Nuomoja mažai, daug šešėlio

Europos Sąjungos (ES) statistikos biuro „Eurostat“ duomenys skelbia, kad 2023 metais Lietuvoje 89 proc. gyventojų turėjo nuosavą būstą, o likusieji jį nuomojosi. Tai - vienas aukščiausių rodiklių visoje Bendrijoje, už lietuvius į nuosavą būstą labiau linkę tik vengrai (90,5 proc.), kroatai (91,2 proc.), slovakai (93,6 proc.) ir rumunai (95,6 proc.).

Vokietija yra vienintelė ES valstybė, kurioje nuomojamame būste gyvena daugiau (52,4 proc.) žmonių nei nuosavuose namuose. Austrijoje, Danijoje, Prancūzijoje ir Švedijoje namus nuomojasi daugiau nei 33 proc. gyventojų.

Turtingojoje Šveicarijoje daugiau nei 57 proc. gyventojų taip pat įsikūrę ne savo, o nuomojamuose namuose.

Jungtinės Karalystės parlamento pernai rugsėjį paskelbti duomenys rodo, kad nuosavus namus turinčių gyventojų dalis šalyje 2021 metais nežymiai viršijo 60 proc., kas penktas būstą nuomojo iš privačių struktūrų, o apie 18 proc. buvo įsikūrę socialiniame būste.

Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacija (EBPO) teigia, kad oficiali statistika apie nuomą ir jos kainas Lietuvoje gali būti netiksli, nes trūksta reikšmingų duomenų.

„Pagal įstatymus nėra privaloma registruoti oficialių nuomos sutarčių. Be to, registruojamos tik rašytinės nuomos sutartys ir tik sutarties šalims pareikalavus; tuo tarpu žodinės nuomos sutartys Lietuvoje tebėra įprasta praktika.

Be to, neoficiali nuomos rinka Lietuvoje yra labai išplėtota, ją sunku įvertinti (...) 2018 metais vienas iš penkių būstų buvo nuomojamas neformaliai“, - skelbia 2023 metais išleista EBPO tyrimo “Būsto prieinamumo politikos veiksmai Lietuvoje" ataskaita.

Nuomonė: trūksta pasirinkimo

Buvusi Klaipėdos savivaldybės administracijos direktorė ir tarybos narė Judita Simonavičiūtė sako, kad Vakaruose žmonės būstą daugiau nuomojasi dėl to, kad ši rinka ten geriau sutvarkyta.

„Nuomos rinka Lietuvoje šiandien, mano nuomone, nėra apsaugota, todėl, kad būstą nuomoja pavieniai žmonės - apie tuo užsiimančias bendroves negirdėjau - ir vieną dieną šeimininkai ateina ir informuoja gyventojus, kad būstas bus parduotas, ieškokitės kito.

Mano uošviai Vokietijoje nuomojame bute pragyveno 42 metus ir jų niekas neišvarė. Tai yra ilgalaikė, apsaugota paslauga. Jeigu sudarai sutartį, tai ji turi būti registruota savivaldos lygiu“, - „Vakarų ekspresui“ sakė J. Simonavičiūtė.

Jos manymu, Lietuvoje žmogus skatinamas įsigyti būstą, o alternatyvų trūksta.

„Esi apsaugotas, jeigu turi nuosavą būstą. Net jaunam žmogui, dar nežinančiam, kur jis gyvens, kokia bus jo profesija, kur įsitvirtins, iš karto siūloma paskola ir būsto pirkimas. Be to, valstybė gali sugalvoti būstą apmokestinti. Neteisingas požiūris, mano nuomone.

Nėra alternatyvos, bet jeigu būtų normaliai apsaugota nuomos rinka, tokiu atveju būtų pasirinkimas.

Gal ir pensininkai tuo pasinaudotų - juk būtų galimybė parduoti dešimtmečius turimą būstą, pasigerinti senatvę ir pasirašyti užtikrintą ilgalaikės nuomos sutartį", - teigia J. Simonavičiūtė.

Tuo metu NT ir statybos teisės srityje dirbančios advokatės Loretos Selilionės nuomone, Lietuvoje labiau neapsaugoti nuomotojai, o ne nuomininkai.

„Galima sakyti, neapsaugoti labiau yra nuomotojai, o ne nuomininkai. Pavyzdžiui, nuomininkas iš esmės bet kokią gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomotoją vos prieš vieną mėnesį, dėl to nemokėdamas jokių baudų, net jeigu tokios numatytos nuomos sutartyje.

Tuo tarpu nuomotojui nutraukti nuomos sutartį itin sudėtinga (...) Iškeldinti bet kokį nuomininką galima tik su teismo sprendimu“, - teigiama jos komentare „Vakarų ekspresui“.

Manoma, kad būsto nuomą itin ilgam laikotarpiui Lietuvos gyventojai rinktųsi, jeigu šioje rinkoje būtų aiškus reguliavimas.

Nebūtų išsigelbėjimas

Tarptautinės nekilnojamojo turto (NT) paslaugų įmonių grupės „Newsec“ Tyrimų ir analizės grupės vadovas Baltijos šalyse Mindaugas Kulbokas sako, kad būsto nuoma itin ilgam laikotarpiui šiuo metu Lietuvoje nėra paklausi.

„Žmonės būstą nuomojasi arba tada, kai jo neįperka, arba kai jo trūksta, o Lietuvoje, bent jau didmiesčiuose, šiandien tokio trūkumo nėra, finansavimo grandinė veikia puikiai - pasiskolinti būstui iš banko galima nesunkiai.

Todėl tokia ilgalaikė nuoma nėra išsigelbėjimo ratas, nereikia manyti, kad visi puls prie tokios nuomos, sunku būtų tikėtis persilaužimo“, - sakė jis „Vakarų ekspresui“.

M. Kulboko vertinimu, nuoma Lietuvoje atsargiau vertinama ir dėl ypatingo mentaliteto su jam būdinga nuostata į nuosavybę, nors jaunimas pamažu keičiasi.

„Dauguma mūsų žmonių yra už nuosavybę, gal dėl postsovietinio mentaliteto nuostatos - jeigu turiu, tai mano. Tik jaunoji karta, į rinką po 2000-ųjų ateinantys žmonės nėra tokie prieraišūs. Kalbėdami apie būstą jie dažniau sako, kad nuomosis.

Vakaruose ilgalaikės nuomos produkto yra gana daug bendrame kontekste, o pas mus to dar nėra, čia mentaliniai skirtumai", - kalbėjo M. Kulbokas.

Pasak jo, negalima laikyti, kad NT verslas neįžvelgia nišos - ji užpildoma tiek, koks yra poreikis. Kaip pavyzdį jis nurodė Vilniuje ir Kaune vystomus vadinamuosius „co-living“ namus - bendruomenišką būstą, tačiau ir juose nuomos sutartys sudaromos ribotam terminui.

Siūlo pradėti savivaldai

J. Simonavičiūtė sako, kad itin ilgos nuomos sąlygas su garantijomis nuomininkui Lietuvoje galėtų sukurti savivaldybės, kurios statytų tam skirtus municipalinius būstus.

„Tokį būstą municipaliniu vadinu sąlyginai, jo sąvokos kol kas nėra net įstatymuose. Savivaldos dalyvavimas nuomos rinkoje gali šiek tiek sutvarkyti ją ir parodyti aukštus standartus, pavyzdį. Ji galėtų dalyvauti tiek, kiek yra būtinybė, o vėliau pasitraukti“, - kalba J. Simonavičiūtė.

NT rinkos žinovas M. Kulbokas sako, kad kalbos apie tokį modelį nėra naujiena, tačiau kol kas niekas tam nesiryžta, didžiausia kliūtis - finansai.

„Užuomazgų kalbų lygmeniu yra nemažai - kad reikia, bet turbūt nė vieno tokio projekto realiai įgyvendinto nėra arba aš nežinau. Nes savivaldybės - ne didžiosios, o mažesnės - šiandien dar neišsprendė klausimų su socialiniu būstu, dar nesugeba patenkinti šio poreikio. Galvoti, kad nepanaikinusios eilių jos staiga imsis municipalinio būsto, būtų nelogiška. Finansavimo klausimas čia labai svarbus“, - kalbėjo jis.

J. Simonavičiūtė aiškina, kad nuomai skirtus namus savivaldybės galėtų statyti ne iš biudžeto, o skolintų lėšų, kurios atsipirktų teikiant paslaugą, be to, jos turi galimybę tokius projektus vystyti valstybinėje žemėje taip sutaupydamos.

„Jai nereikėtų pirkti žemės, kaštuose nebūtų sklypo įsigijimo, o ši aplinkybė atpigintų nuomą, galbūt net visoje rinkoje, nes dabar su kainomis, mano nuomone, jau perlenkiama lazda: savininkas tik ima, bet investicijų į nekilnojamąjį turtą nedaro“, - sako J. Simonavičiūtė.

Klaipėdietės manymu, pagrindinis savivaldos būsto nuomai pranašumas būtų ilgalaikė garantija gyventojui: „Mokestis galėtų būti panašus kaip ir rinkoje, tačiau pagrindinis pranašumas - garantija, kad tavęs niekas neišmes.“

M. Kulbokas neatmeta galimybės, kad tokius projektus savivalda galėtų vystyti kartu su verslu.

Tačiau architektas-urbanistas Mindaugas Pakalnis mano, kad toks bendradarbiavimas visuomenėje gali būti sutiktas priešiškai, pasipiltų įtarimai korupcija.

„Mes iki tokių projektų dar nesame priaugę, man atrodo. Jis vis tiek būtų paverstas skandalu, juk nepasitikima vieni kitais, būtų ieškoma priekabių, o jeigu tokiame būste apsigyventų koks savivaldybės darbuotojo giminaitis, būtų baigta“, - LRT radijui anksčiau sakė M. Pakalnis.

Su juo sutinka ir advokatų profesinės bendrijos „Leximum“ vadovaujantysis partneris, advokatas Darius Krukonis - pasak teisininko, neišsprendus socialinių problemų ir imantis komercinės veiklos visuomenės reakcija į tokius projektus gali būti įdomi.

„Savivaldybės dar nėra išsprendusios socialinio būsto problemos - reikia įvertinti tai, kiek žmonių šiuo metu laukia socialinio būsto, todėl nemanau, kad joms būtų laikas imtis tokios iniciatyvos.

Kažin ar valstybė galėtų daryti intervenciją - toks municipalinis būstas bet kokiu atveju būtų komercinė veikla. Įdomu, kaip į tai sureaguotų visuomenė“, - „Vakarų ekspresui“ sakė D. Krukonis.

Jo manymu, papildomo įsikišimo į būsto nuomos rinką nereikia ir dėl to, kad ji Lietuvoje dar nėra visiškai išsivysčiusi.

Nepriklausomas paskolų ir kreditų ekspertas, Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas Marius Jansonas sako, kad aktyvaus savivaldybių įsitraukimo į nuomos rinką nereikia.

„Dabartinė nuomos rinka Lietuvoje veikia pakankamai sklandžiai, tačiau tam tikri įstatyminiai patikslinimai galėtų padidinti nuomos santykių stabilumą ir pasitikėjimą. Visgi savivaldybių aktyvus įsitraukimas į ilgalaikės nuomos sektorių neturėtų būti prioritetas, kol nėra įrodyto aiškaus ir masinio būsto nuomos prieinamumo trūkumo“, - teigiama jo komentare „Vakarų ekspresui“.

M. Jansonas abejoja savivaldybių galimybėmis efektyviai valdyti turtą. 

„Viešojo sektoriaus dalyvavimas nuomos rinkoje kelia riziką dėl neefektyvaus turto valdymo, piktnaudžiavimo ar net konkurencijos iškraipymo – ypač jei biudžetinės įstaigos įsitrauktų į komercinio NT nuomą.

Dėl socialinių būstų jau dabar pastebime atvejų, kai žmonės gyvena savivaldybės būstuose, bet patys turi kitą nekilnojamąjį turtą. Todėl prieš plečiant šią praktiką į komercinę nuomą, būtina įvertinti efektyvumo, skaidrumo ir ekonominio tikslingumo kriterijus“, - teigia M. Jansonas.

© ES šalių, Šveicarijos ir Norvegijos gyventojų dalis nuomojame ir nuosavame būste. „Eurostat“, 2023 metai. „Vakarų ekspreso“ maketas

Trūksta sąlygų

Šiuo metu nuomotojo ir nuomininko santykius reguliuoja Civilinis kodeksas bei sutartyse sulygtos sąlygos.

J. Simonavičiūtės nuomone, norint šalyje įtvirtini naują nuomos formą reikėtų keisti įstatymus.

Tokios galimybės neatmeta „Leximum“ vadovaujantysis partneris D. Krukonis: „Gali būti, kad norint įtvirtinti naują institutą reikėtų Civilinio kodekso pataisų.“

M. Jansonas sako, kad egzistuoja tam tikra nuomininkų apsauga, be to, didžiuosiuose miestuose jie dažniausiai neturi sunkumų per 1–2 mėnesius (kaip nurodyta daugumoje sutarčių) susirasti kitą būstą. Tačiau jis siūlytų galimus pokyčius, kurie padėtų standartizuoti nuomos rinką ir padidintų jos skaidrumą.

„Aiškesnis įspėjimo terminas – svarstytina galimybė teisiškai įtvirtinti, kad be vaikų nuomininkai turi būti įspėjami prieš 3 mėnesius, su mažamečiais vaikais – prieš 6 mėnesius.

Nuomos kainų reguliavimo principai – būtų galima svarstyti galimybę įtvirtinti ribas, kad nuomos kaina nebūtų keliama daugiau kaip 10 proc. per metus, ypač tais atvejais, kai keičiasi būsto savininkas, o nuomininkas lieka gyventi“, - sako M. Jansonas.

Advokatė L. Selilionė mano, kad dabartinių įstatymų užtenka tuo atveju, kai būstą savivaldybės siūlo trūkstamiems specialistams pritraukti, bet norint jį naudoti kitiems tikslams gali tekti keisti teisės aktus.

„O ar tokią galimybę plėsti tiesiog bet kokiems mažesnes pajamas gaunantiems asmenims, yra politinis sprendimas, kuris pareikalautų atitinkamų teisės aktų priėmimo“, - teigiama jos komentare „Vakarų ekspresui“.

EBPO tyrimo ataskaitoje irgi teigiama, kad Lietuvoje trūksta sąlygų investuoti į nuomai skirtą būstą, dėl to dalis rinkos tūno šešėlyje.

„Politinė ir teisinė aplinka neskatina investicijų į būstą privačioje nuomos rinkoje ir suteikia mažai paskatų privatiems nuomotojams ištraukti nuomos rinką iš šešėlio Lietuvoje“, - teigiama leidinyje.

Tuo metu advokatų kontoros „Win&Law Simonavičius ir partneriai“ advokatas Raimondas Simonavičius sako, kad galima sudaryti ilgus metus galiojančią nuomos sutartį, tačiau joje būtina numatyti tam tikras sąlygas. 

„Lietuvos teisėje yra numatytos tam tikros nuomininkų teisės, tačiau jų praktinis veiksmingumas labai priklauso nuo to, kokios nuomos sąlygos yra aiškiai įtvirtintos sutartyje. Dabartinis teisinis reguliavimas sudaro galimybes užtikrinti ilgalaikį būsto nuomos stabilumą, tačiau tam būtina aiškiai apibrėžti sąlygas, ypač nuomos trukmę ir nutraukimo tvarką“, - komentavo teisininkas „Vakarų ekspresui“.

Pasak R. Simonavičiaus, Lietuvos teisėje oficialiai nevartojama sąvoka „municipalinis būstas“ – vietoje jos naudojamas „savivaldybės būstas“, kaip tai numatyta Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme. 

Pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus, savivaldybės turi teisę vykdyti savivaldybės (taip pat – socialinio) būsto plėtrą, įskaitant statybą, rekonstrukciją, įsigijimą ar nuomą. Socialinio būsto fondo formavimas gali būti vykdomas statant naujus pastatus, rekonstruojant ir pritaikant jau esamus pastatus gyvenamajai paskirčiai arba perkant butus bei jų dalis, nurodė advokatas.