Vieniems šie pokyčiai gali atverti daugiau galimybių įsigyti būstą, kitiems – reikšti dar didesnį kainų spaudimą.
Ekspertai vertina, kaip šie pokyčiai gali keisti pirkėjų galimybes ir kaip gali keistis NT rinka šalyje bei Vakarų Lietuvos regione.
Rinkos atsigavimo ženklai ir regionų skirtumai
Po 2022 m. prasidėjusio nekilnojamojo turto rinkos sąstingio šiemet Lietuvoje vis ryškiau matomi atsigavimo ženklai. Auga pirkėjų aktyvumas ir paklausa, kuri daugeliu atvejų jau lenkia pasiūlą, o vidutinis būsto kainų augimas šiemet siekia apie 5–8 proc.
NT rinkos eksperto Gedo Vitkausko teigimu, sparčiausias aktyvumas ir didžiausias kainų augimas fiksuojamas didžiuosiuose miestuose – Vilniuje ir Kaune, kur kainos kai kuriuose segmentuose per metus augo iki 7–9 proc.
Vakarų Lietuvoje, ypač Klaipėdos regione, Palangoje ir Neringoje, rinka išlieka aktyvi, tačiau pasižymi savo specifika.
„Pajūrio regione didelę paklausos dalį sudaro poilsinis ir investicinis būstas, todėl kainų augimas čia dažniausiai siekia apie 4–6 proc. Rinkai būdingas sezoniškumas, tačiau ilgalaikė paklausa išlieka stabili“, – teigė G. Vitkauskas.
Pasak eksperto, nors palūkanų normos pastaraisiais metais apribojo dalies pirkėjų galimybes, bendras rinkos fonas išlieka palankus aktyvėjimui.
Vis dėlto jis akcentavo, kad artėjantys pokyčiai – tiek palūkanų dinamika, tiek pensijų sistemos reforma – gali tapti papildomais veiksniais, kurie dar labiau paskatins paklausą ir darys spaudimą kainoms.
Palūkanos ir įperkamumas: lengviau nebus?
Šiuo metu aukštesnės palūkanų normos riboja dalies pirkėjų skolinimosi galimybes, tačiau, net ir joms palaipsniui mažėjant 2025–2026 m., nebūtinai reikėtų tikėtis, kad būstą įsigyti taps gerokai lengviau.
Pasak G. Vitkausko, kartu su mažėjančiomis palūkanomis tikėtinas ir kainų augimas, kurį skatins sugrįžtanti paklausa, augantys atlyginimai ir ribota pasiūla: „Realus būsto įperkamumas tokiu atveju gali gerėti nedaug, o kai kuriais atvejais net išlikti panašiame lygyje.
Nors rinka taps aktyvesnė, pirkėjams sprendimus vis tiek teks priimti atsargiai ir realistiškai vertinant savo finansines galimybes.“
G. Vitkauskas akcentavo, kad mažesnės palūkanos savaime nereiškia didesnio prieinamumo – jos veikiau paskatina paklausą grįžti į rinką, o esant ribotai pasiūlai tai daro papildomą spaudimą kainoms. Todėl, nors bendras rinkos aktyvumas gali augti, sprendimų priėmimas išliks sudėtingas, o lengvesnio kelio į nuosavą būstą tikėtis nereikėtų.
Pensijų reformos poveikis NT rinkai
Anot G. Vitkausko, didžiausias planuojamos pensijų reformos poveikis būtų jaučiamas ekonominės ir žemesnės vidutinės klasės būsto segmente, nes būtent čia pradinis įnašas dažniausiai tampa kritiniu barjeru pirkėjams.
Jei būsto kaina siekia 120–180 tūkst. eurų, papildomi 10–20 tūkst. eurų iš pensijų lėšų dažnai leidžia pasiekti bankų reikalaujamą 15–20 proc. pradinį įnašą, o štai brangesniame segmente tokia suma sprendimo iš esmės nepakeistų.
Pasak NT eksperto, dėl to labiausiai galėtų suaktyvėti pirmą būstą perkantys jaunuoliai ir jaunos šeimos, kuriems iki šiol dažniausiai trūko būtent pradinio kapitalo.
Regionų pirkėjams poveikis būtų santykinai mažesnis, nes ten būsto kainos yra žemesnės, o pradinio įnašo problema neretai sprendžiama ir be papildomo likvidumo.
Vis dėlto G. Vitkauskas atkreipė dėmesį ir į galimas rizikas: „Pagal Estijos patirtį galiu pasakyti: ten dalis iš pensijų fondų išimtų lėšų gana greitai nukeliavo į nekilnojamąjį turtą ir trumpuoju laikotarpiu padidino paklausą, ypač pigesnio būsto segmente.
Todėl panaši rizika egzistuoja ir Lietuvoje – jei į rinką patektų papildomi 300–500 mln. eurų, esant ribotai pasiūlai, tai galėtų kilstelėti kainas, nors toks poveikis, tikėtina, būtų laikinas ir labiau juntamas didmiesčiuose.“
Eksperto teigimu, tiek galimybė išsiimti dalį pensijų lėšų, tiek mažesnis – apie 10 proc. – pradinio įnašo reikalavimas pirmam būstui labiausiai padės tiems, kurie jau buvo arti sprendimo pirkti būstą, tačiau iki šiol pritrūkdavo lėšų startui.
Tačiau tai nereiškia, kad būstas taps iš esmės lengviau įperkamas – į rinką ateis daugiau pirkėjų, paklausa padidės, o dalį šios naudos „suvalgys“ kainų augimas.
Dėl šios priežasties paminėtos priemonės, pasak G. Vitkausko, labiau pagreitins sprendimus, negu kardinaliai pakeis visą būsto rinką.
Bankų požiūris: galimybės su saugikliais
Pasak SEB banko valdybos narės, Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovės Eglės Dovbyšienės, SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ gruodį atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 69 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius 12 mėnesių didės, 7 proc. manė, kad būstas pigs, 18 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc. šiuo klausimu nuomonės neturėjo. Tokia didelė manančiųjų, kad būstas brangs, dalis buvo tik 2022 m.
„Būsto rinka lieka labai aktyvi ir kitų metų pradžioje lūkesčiai dėl būsto kainų gali išlikti istoriškai dideli, tikintis, kad pirkėjų netrūks ir 2026-aisiais.
Paklausą skatins ir iš pensijų fondų atsiimamos lėšos, ir Atsakingojo skolinimosi nuostatų (ASN) pokyčiai. Vienas siekiamų centrinio banko pokyčių – nuo 15 iki 10 proc. sumažinti reikalaujamą pradinį įnašą įsigyjant pirmą gyvenamosios paskirties būstą.
Tokie pokyčiai padėtų greičiau įsigyti būstą jauniems asmenims, tačiau tai, kad vienu metu rinkoje kitąmet padidėtų būsto paklausa, lemtų ir dar didesnį būsto kainos pokytį.
Todėl tie, kurie planavo įsigyti būstą kitąmet ir kurie turi finansinių resursų, gali skubėti įsigyti būstą iki kitų metų antro ketvirčio“, – kalbėjo E. Dovbyšienė.
Ji pridūrė: būsto kainoms augant vis sparčiau, o EURIBOR palūkanų normoms nebemažėjant, būsto įperkamumo rodikliai ima prastėti.
Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad lapkritį vidutinė butų kaina buvo 11,3 proc. didesnė negu prieš metus: „Toks kainų pokytis lenkia vidutinio darbo užmokesčio augimą šalyje. Trečią ketvirtį metinis vidutinio darbo užmokesčio po mokesčių pokytis buvo 7,8 proc.“
Kiekvieną atvejį vertins individualiai
E. Dovbyšienė akcentavo, kad, kaip ir anksčiau, kiekvienas būsto paskolos atvejis bus vertinamas individualiai: „Pradinio įnašo dydis, būsto kredito suma, palūkanos ar kiti finansavimo sutarties parametrai nėra taikomi automatiškai ir nėra vieno standarto.“
Visais atvejais suteikiant būsto kreditą yra nagrinėjama kliento finansinė situacija: asmens (šeimos) gaunamų pajamų tvarumas, jų stabilumas ir kiti kriterijai, pavyzdžiui, asmens (šeimos) finansiniai įsipareigojimai, kredito istorija įvairiems tiekėjams (ar klientas yra vėlavęs, vėluoja vykdyti įsipareigojimus), galima rizika dėl kliento.
Be to, vertinant finansavimo galimybes, atsižvelgiama į prašomo kredito sumą ir terminą, nuosavų lėšų dalį. Svarbu vertinimo procese ir turtas.
Jo būklė, vertė, jo energetinė klasė ir lokacija taip pat gali turėti įtakos – mažiau likvidus ar prastesnės būklės turtas gali lemti ir didesnį reikalaujamą įnašą. Kita vertus, klientui įsigyjant vadinamąjį žaliąjį būstą, taikomos geresnės finansavimo sąlygos nei įprastai.
„Gyventojai turėtų nuosekliai kaupti senatvei“
„Citadele“ banko Lietuvos filialo vadovas Darius Burdaitis teigė, kad planuojamus pokyčius bankas vertina kompleksiškai – atsižvelgiant tiek į gyventojų finansinį lankstumą trumpuoju laikotarpiu, tiek į ilgalaikį finansinį saugumą.
Kaupimas pensijai yra svarbi ilgalaikio finansinio stabilumo dalis, todėl sprendimas, ką daryti su šiomis lėšomis, turėtų būti labai gerai įvertintas pačių gyventojų.
„Svarbu, kad priimti sprendimai nekeistų paties principo – gyventojai turėtų nuosekliai kaupti senatvei viena ar kita forma.
Jei tai ne dalyvavimas pensijų sistemoje, reikėtų apsvarstyti kitus ilgalaikius sprendimus, pavyzdžiui, investavimą, nes reikia nepamiršti esminio tikslo – užtikrinti finansinį saugumą ateityje, o ne nukreipti šias lėšas trumpalaikiam vartojimui“, – komentavo D. Burdaitis, akcentuodamas, kad bankas labai atsargiai vertina sprendimus, kurie gali sumažinti gyventojų ilgalaikį finansinį atsparumą.
Filialo vadovas pridūrė: „Būtent dėl šios priežasties bankas vertina ne tik kliento galimybes gauti paskolą, bet ir jo gebėjimą išlaikyti finansinį stabilumą netikėtų situacijų atveju.
Svarbus veiksnys – ar po būsto įsigijimo lieka pakankamas likvidus rezervas kasdienėms ir nenumatytoms išlaidoms padengti.“
Taip pat skaitykite
Rašyti komentarą