Prislopusioje būsto rinkoje analitikai didelio nuosmukio nemato - tikisi kainų stabilumo

Anot NT rinkos tyrimų įstaigos „Realdata“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus, dabartinis parduodamo būsto tempas plėtotojams nėra „komfortiškas“, bet paklausa išlieka pakankamai aukšta. Ankstesnės statybos būstų kainos laikosi stabiliai, o nuomos turėtų mažėti, dar prognozuoja jis.

Tuo metu „Luminor“ banko vyriausiojo ekonomisto Žygimanto Maurico nuomone, esama rinkos padėtis rodo, kad būstas artimiausią pusmetį galėtų pigti.

„Makroekonominiai dėsniai sufleruoja, kai pasiūla viršija paklausą, kainos turėtų koreguotis“, – Eltai sakė Ž. Mauricas, besivylęs, kad kartu pavasarį galėtų augti ir būsto įperkamumas.

Pirminėje rinkoje „didelių debesų nesimato“, galima kainų korekcija

NT rinkos stebėtojų teigimu, pirmąjį metų pusmetį gyvenamojo NT rinka lėtėjo: butų pirkimo-pardavimo sutarčių sudaryta 15,6 tūkst., kai per pirmąją 2022 m. pusę – 17,2 tūkst. Mažėjo tiek naujų, tiek ankstesnės statybos būstų sandorių.

Tuo metu būsto kainos, Valstybės duomenų agentūros duomenimis, antrąjį metų ketvirtį buvo 9,4 proc. didesnės nei 2022 m. balandį–liepą. Statistikų skaičiavimais, naujos statybos būstas (įskaitant butus daugiabučiuose ir vieno–dviejų butų gyvenamuosius namus) per metus brango 15,4 proc., ankstesnės statybos – 6,3 proc.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indeksas rodo, kad liepą butai Vilniuje buvo 7,4 proc. brangesni nei prieš metus, Kaune – 7 proc., Klaipėdoje – 4,9 proc., Šiauliuose – 5,1 proc., Panevėžyje – 4 proc.

„Inreal“ grupės 2023 m. pirmojo pusmečio Lietuvos ekonomikos ir NT rinkos apžvalgoje pažymima, kad sausį–birželį būsto pasiūla buvo didesnė nei paklausa, o butų pirkimo-pardavimo sandorių mažėjo dėl išaugusių kainų, keltų palūkanų normų ir prastesnių gyventojų lūkesčių.

Pavyzdžiui, Vilniuje, įmonės analitikų vertinimu, per pirmą pusmetį būsto pasiūla didėjo sparčiau nei vystytojai pardavinėjo butus, tad padaugėjo laisvo ir rezervuoto būsto: besibaigiant birželiui siūlomų būstų buvo 8 proc. daugiau nei pusmečiu anksčiau ir 29 proc. daugiau nei prieš metus (4466). Tuo tarpu naujų būstų rinkos balanso rodiklis sostinėje siekė 1,93 – vadinasi, rinkoje fiksuotas būsto perteklius ir paklausos trūkumas.

A. Antanavičiaus teigimu, plėtotojams patogiausia, kai būstų rinkos balanso indeksas siekia 1–1,5 – tai reiškia, kad pasiūlą galima išparduoti per maždaug 2 metus, kiek maždaug trunka objektų statybos.

Jo teigimu, šiuo metu kas mėnesį pirminėje rinkoje parduodama apie 200 butų, mažiau būsto parduodama dar statybų metu.

Jei anksčiau, pažymi ekspertas, kas mėnesį Vilniuje pavykdavo parduoti 300–350 butų, o preliminarūs sandoriai būdavo sudaromi kartais net nepradėjus statybų, dabar pirkėjai yra atsargesni, perka tik jau baigtą arba beveik pastatytą būstą.

„Jei pavyksta parduoti greičiau nei per 2 metus, vystytojams tai yra geras rezultatas, jiems atsiranda galimybė kelti kainas, testuoti naujas kainų aukštumas – ką darė anksčiau. Dabar, kai projektai vidutiniškai išparduodami per 2 metus, tokios opcijos jau yra nutolusios ir vystytojai turi labiau stengtis, kad parduotų. Ir tas pardavimų tempas, kuris yra kiekvieną mėnesį – apie 200 butų – yra maždaug trečdaliu per mažas, kad pardavimo tempas vystytojams būtų komfortiškas“, – Eltai sakė A. Antanavičius.

Ž. Mauricas savo ruožtu priminė, jog NT rinką šiuo metu šaldo jau virš 4 proc. pakeltos bazinės palūkanų normos ir lūkestis, kad jos tokiame lygyje išliks ilgesnį laikotarpį, Europos Centriniam Bankui toliau siekiant infliaciją euro zonoje grąžinti į 2 proc. lygį.

Brangstant įsipareigojimams už paskolas, pirkėjai delsia įsigyti būstą, svarsto jis.

„Atitinkamai tai mažina būsto rinkos aktyvumą. O kadangi pasiūla vis dar yra pakankamai nemaža (priešingai nei Skandinavijos šalyse, kuriose pasiūla yra ženkliai sumažėjusi) atitinkamai rinkoje susiformuoja tam tikri disbalansai“, – sakė Ž. Mauricas.

„Tokia rinkos situacija didina kainų korekcijos tikimybę artimiausią pusmetį“, – pažymėjo ekonomistas, pastebėjęs, kad Lietuva yra viena iš nedaugelio ES šalių, kur būsto kainos nesumažėjo.

Iki 10 proc. – tokia būsto kainų korekcija rinkai esą būtų naudinga, mano Ž. Mauricas.

„Ji leistų atsispirti nuo dugno ir vėl padidini būsto rinkos aktyvumą. Nes šiaip paklausa, fundamentaliai, yra. (...) Žmonės tiesiog nedrįsta, nenori, baiminasi ir, galbūt, dalis nebeįperka“, – teigė jis.

Vis tik A. Antanavičius mano, kad didelių prielaidų ryškesniam kainų kritimui kol kas nematyti. Jo teigimu, plėtotojai būstą dar parduoda pakankamai sparčiai, o pardavimai esą stabilūs ne tik naujo gyvenamojo NT rinkoje.

Be to, svarsto „Realdata“ vadovas, gerėja ir būsto pirkėjų finansinė padėtis. Jis pastebi, kad pardavimų kiekis išlieka pakankamas tiek naujos, tiek ankstesnės statybos rinkose, jog kainos „būtų pajėgios išsilaikyti stabiliame lygyje“.

Jei bazinės palūkanų normos nebebus keliamos, rinka galėtų netgi tapti aktyvesnė, neatmeta jis.

„Didmiesčiuose matome teigiamą demografinį pokytį, žmonių daugėja, atlyginimai vis dar auga. Vis tiek atsiranda tam tikri paklausą skatinantys veiksniai, auga perkamoji galia.

Didėjant pajamoms žmonėms atsiranda galimybės pasiskolinti, betrūksta, kad centriniai bankai nustotų kelti palūkanų normas. Ir labai greitai situacija normalizuotųsi ir rinka galbūt net ir pradėtų aktyvėti. Su ta sąlyga, kad centriniai bankai nebekels palūkanų. O jei kitąmet bent jau kiek pamažintų, tai galėtų įpūsti tam tikro optimizmo“, – komentavo A. Antanavičius.

„Didelių debesų horizonte nesimato. Šiek tiek dangus apsiniaukęs, nėra saulėta, nepasikaitinsim. Bet audros nesimato“, – padėtį rinkoje reziumuoja NT ekspertas.

Auga nuomos rinka, antrinėje rinkoje – stabilumo požymiai

A. Antanavičius kartu pažymėjo, kad pakilus palūkanų normoms, paskolos už būstą išlaidos tapo artimos išlaidoms nuomai, tad gyventojai renkasi nuomotis, o ne pirkti.

„Ar bankui mokėti 6 proc. palūkanas su marža ir EURIBOR, ar mokėti nuomą. Kartais nuoma jau dabar net yra pigiau, nes nuomos kaina yra 5–6 proc. nuo turto vertės. Galima įsivaizduoti, kad bankui mokamų palūkanų ir nuomos sąnaudos yra panašios, o ne visi turi pradinį įnašą, ne visi nori dabartiniame kainų lygyje pirkti, nes galbūt yra lūkestis, kad kainos dar gali kažkiek pamažėti“, – teigė A. Antanavičius.

„Nuomininkų ratas irgi pildosi, tie kas galbūt ieškojo būsto sau ir kol kas nerado, prasitęsinėja nuomos sutartis“, – pažymėjo ekspertas.

Eksperto vertinimu, nuomos rinkoje šiuo metu pasiūla auga, jis pastebi, jog nuomoti būstą renkasi pardavėjai, negalintys jo parduoti už norimą kainą. Kartu analitikas prognozuoja, kad augant paklausai, pildantis nuomos pasiūlai bei artėjant šaltajam sezonui nuomos kainos gali mažėti.

„Manyčiau, kad ruduo, prasidėjęs šildymo sezonas, atneš tam tikrų kainos korekcijų nuomos rinkoje. Galbūt jos bus šiek tiek mažesnės. Vėlgi, galbūt prasidės tam tikri pokyčiai, kad mažėjant nuomos kainai nuomininkai galbūt dar labiau bus suinteresuoti nuomotis, o investuojantys į nuomą galbūt nelabai norės investuoti ir nebe taip pildys tą nuomos pasiūlą“, – sakė jis.

Tuo metu aptardamas antrinės rinkos tendencijas A. Antanavičius pažymi, kad, remiantis sudarytų sandorių statistika, ankstesnės statybos būstų kainos jau apie metus išsilaiko panašiame lygyje.

„Nelabai galbūt jos stipriai ir mažės. Nes kai kurie pardavėjai, kuriems nepavyksta parduoti už norimą kainą, jie nelinkę mažinti ar daryti drastiškų nuolaidų“, – teigė A. Antanavičius.

„Realdata“ vadovo teigimu, dalis pardavėjų nusprendė būstą „paleisti į nuomą“, laukiant pirkėjui palankesnės centrinio banko politikos.

„Kai vėl rinka išjudės į priekį ir tada galbūt pardavinės. Nėra skubos ir iš pardavėjų pusės antrinėje rinkoje“, – teigė A. Antanavičius.

Įperkamumas – dugne

Komentuodamas esamus būsto įperkamumo rodiklius Ž. Mauricas teigė, kad bent jau Vilniuje būstas vienas sunkiausiai įperkamų visoje Europos Sąjungoje.

Kaip skelbta, rugsėjį „Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas blogėja jau pusantrų metų ir nukrito net iki 89,6 punkto. Tai reiškia, kad vidutinio namų ūkio pajamos yra maždaug 10 proc. per mažos, norint įsigyti 55 kv. metrų būstą Vilniuje.

„Dabar esame tokiame įperkamumo dugne arba labai arti jo, tik klausimas, kaip sparčiai įperkamumą gerinsime“, – sakė Ž. Mauricas.

Pasak jo, „didelės ekonominės krizės“ Lietuvoje būti neturėti, tad būsto įperkamumas pamažu, tikėtina, augs.

„Ypač kitų metų pavasarį, turėtų lemti tam tikrą būsto rinkos atsigavimą“, – sakė Ž. Mauricas.

„Kad ir kaip žiūrėtume, gyventojų pajamos vis tiek dar auga, (...) būsto kainos, tikėtina, tikrai, kad nebekils, gal netgi kiek didesnė tikimybė, jog pasikoreguos, o ne išliks stabilios. Tai pajamos didėja, kainos šiek tiek sumažėja. Na ir palūkanos, vis tiek, matyt, didesnė tikimybė, kad bent jau nedidės“, – tvirtino ekonomistas.