Lietuvoje dabar trokštamiausias senas būstas, o individualių namų prekyba beveik sustojo

Panašiai šviesą tunelio gale matantys ir sugrįžtančių pirkėjų laukiantys plėtotojai nerungtyniauja nuolaidomis ir būsto kainų nemažina.

Parduodama mažiau

Nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu, palyginti su praėjusių metų pradžia, būsto pirkimo–pardavimo sandorių yra sudaroma apie 15–20 proc. mažiau.

Bet yra labai dideli skirtumai tarp senos ir naujos statybos namų prekybos. Tokių butų atitinkamai parduodama 10 proc. ir 40 proc. mažiau negu pernai.

„Senos statybos butų likvidumas, kaip tai nebūtų keista, yra didesnis. O didžiausias likvidumo sumažėjimas yra individualių namų segmente.

Kadangi tai yra šiek tiek brangesnis pirkinys, šis segmentas yra jautriausias pakilusioms palūkanoms. Kuo turtas daugiau kainuoja, tuo reikia daugiau skolintis. Ir skolintis brangiai.

Todėl šis segmentas yra dar labiau sustingęs negu senos statybos butų“, – Alfa.lt sakė „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.

Kuo turtas daugiau kainuoja, tuo reikia daugiau skolintis. Ir skolintis brangiai.

Smarkiai krito ir naujos statybos butų, kurie yra statomi ar bus statomi, pardavimas. „Plėtotojoms iš tikrųjų yra sunku parduoti būstus, kurie pradėti statyti ar yra pradinės statybos stadijos.

Žmonės į tokį turtą žiūri atsargiai ir neskuba rezervuotis. Keisčiausia, bet šiuo metu likvidžiausias yra senų butų segmentas, kur yra aiškiai egzistuojantis daiktas. Kai perki ir turi, o ne kai susitari, kad kažkada nusipirksi, kada pastatys“, – sakė S. Vagonis.

Padėtis nėra bloga

Nekilnojamojo turto ekspertas sklaido viešumoje vis dažniau pasirodančius teiginius, kad būstas lietuviams tapo neįperkamas.

„Ober-Haus“ nuolat skaičiuoja būsto įperkamumo indeksą, kuris parodo, pavyzdžiui, kiek Vilniaus mieste vidutinis vilnietis už vidutinę algą galėtų nusipirkti kvadratinių metrų būsto už vidutinę kainą.

Šiuo metu – 2023 m. – Vilniuje šis rodiklis yra 6,6 kv. metro, tai yra tiek būsto gali įsigyti vilnietis.

S. Vagonis pasakojo, kad „gerais laikais“ – apie 2020–2021 m., kai kainos dar nebuvo pakilusios iki piko, o atlyginimai sparčiai kilo, tas rodiklis buvo 7,5 kv. metro.

Taigi, šiuo metu iš principo esame grįžę į 2018–2019 m. Kitaip sakant, iki pandemijos, iki karantino, didžiųjų kainų ir atlyginimų šuolių.

Pagal šį rodiklį tie 6,6 kv. m atspindi situaciją, kuri buvo prieš penkerius metus, kai būsto rinka buvo stabili – nei per daug kilo, nei per daug smuko.

Taigi ir dabar pagal būsto įperkamumą esame tokioje padėtyje, kuri prieš kelerius metus vertinta kaip stabili. Sandorių kiekiai po truputį augo, kainos augo keliais procentais per metus, buvo padėtis, kai negalima buvo teigti, kad būstas žmonėms yra neįperkamas“, – Alfa.lt sakė S. Vagonis.

Mano supratimu, būstas Lietuvoje yra daugiau ar mažiau įperkamas.

S. Vagonis mano, kad, vertinant dabartines būsto kainas ir žmonių atlyginimus, būsto įperkamumo rodiklis šiuo metu nėra blogas.

„Palyginkime su nekilnojamojo turto bumu 2005–2007 m., kai įperkamumo rodiklis buvo 3,3 kv. metro. Taigi, perpus mažesnis. Todėl dabartins būsto įperkamumo rodiklis yra geresnis nei daugelį metų po bumo. Mano supratimu, būstas Lietuvoje yra daugiau ar mažiau įperkamas“, – sakė S. Vagonis.

Rinką stabdo palūkanos

Pagrindinė problema, eksperto nuomone, dabar yra pakilusios paskolų palūkanos ir neaiški jų ateitis Europos Centriniam Bankui planuojant toliau jas kelti.

„Daug kas dabar tikisi, kad palūkanos ne tik bus keliamos, bet kažkada pradės mažėti. Dabar šis veiksnys yra pagrindinis būsto rinkos stabdys. Kiti rodikliai yra palyginti geri: atlyginimai kyla, žmonių skaičius sostinėje ir kituose didmiesčiuose auga“, – pastebėjo ekspertas.

Lūžis rinkoje bus tada, kai bankai pradės mažinti palūkanas.

S. Vagonio nuomone, skolintis Lietuvos žmonės gali ir pajėgia, bet nenori įsivelti į situaciją su neapibrėžtumu. Anksčiau skolintis buvo komfortiškiau, nes palūkanos buvo žemos ir bankai prognozavo, kad jos nekils bent keletą artimiausių metų.

„Dabar yra kitaip – palūkanos aukštos ir yra ženklų, kad jos gali kilti, – šypsojosi ekspertas. – Lūžis rinkoje bus tada, kai bankai pradės mažinti palūkanas, kai žmonės supras, kad baigėsi palūkanų kėlimo metas.“

Lems viešoji retorika

S. Vagonio nuomone, nekilnojamojo turto prekybos aktyvumas artimiausiu metu priklausys nuo to, kokia bus „viešoji retorika“ – kaip viešumoje atrodys Lietuvos ekonominė situacija ir paskolų rinka.

„Iki šiol buvo prognozuojami teigiami šalies ekonominiai rodikliai, kad ekonomika nors po truputį, bet augs. Pastaruoju metu teikiama prognozė, kad ekonomika ne tik neaugs, bet ir susitrauks.

Tai šiek tiek neramins. Lems ir žmonių supratimas, kada sustos palūkanų augimas ir prasidės jų mažėjimas.

Jeigu naujienos bus optimistinės, nepasitvirtins neigiamos žinios, kad mūsų ekonomika gali sustoti, jeigu jau šiais metais bus aišku, kad palūkanos kitais metais pradės mažėti, situacija gali gerėti net šių metų pabaigoje“, – prognozavo S. Vagonis.

Jeigu viešojoje erdvėje dominuos neigiamos naujienos, eksperto nuomone, būsto rinka šiemet liks sustingusi ir sąstingis tęsis iki kitų metų pradžios.

Vis dėlto jis abejoja, kad toks sąstingis lems mažesnes būsto kainas ir mažesnį sandorių kiekį.

„Įperkamumas yra gan geras. Žmonių daugėja.

Nors palūkanos kyla, pardavėjai mato šviesą tunelio gale. Dauguma pardavėjų tikisi, kad situacija yra laikina. Kad palūkanos pradės mažėti ir pirkėjai sugrįš. Visi gana kantriai laukia ir per daug nerungtyniauja nuolaidomis, todėl kainos išsilaikys tokios pačios kaip dabar, o rinka išliks stabili“, – prognozavo S. Vagonis.

Dabartinę nekilnojamojo turto situaciją ekspertas apibūdina kaip „geresnių laikų laukimą“.

„Nuotaikos rinkoje yra optimistinės ir vien dėl to optimizmo rinka neturėtų sugriūti“, – mano S. Vagonis.

Saulius Vagonis dabartinę nekilnojamojo turto situaciją apibūdina kaip „geresnių laikų laukimą“. BNS foto

Skaičiai ir faktai

Lietuvos banko duomenimis, būsto kainų metinis augimo tempas Lietuvoje 2023 m. pirmąjį ketvirtį lėtėjo ir sudarė 13,1 proc.

Būsto kainos šalies regionuose per metus padidėjo mažiau nei Vilniaus mieste (atitinkamai 11,7 ir 14,8 proc.). Per ketvirtį būsto kainos pakilo 1,8 proc. – mažiausiai nuo 2020 m. trečiojo ketvirčio.

Pagal Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą (PSBKI) butai 2023 m. gegužės mėn. Lietuvoje buvo 9 proc. brangesni nei prieš metus.

„Ober-Haus“ būsto kainų indeksas (OHBI) rodo, kad butai penkiuose didžiausiuose miestuose gegužės mėn. buvo 12,3 proc. brangesni nei prieš metus.

Vilniuje metinis kainų augimo tempas gegužės mėn. pagal PSBKI sudarė 13,2 proc. (pagal OHBI – 14,7 proc.), Kaune – 13,2 proc. (10,2 proc.), Klaipėdoje – 7 proc. (10 proc.).

Registrų centro duomenimis, kovo–gegužės mėn. būstų parduota 10 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus.

„Inreal“ duomenimis, pavasario mėnesiais Vilniuje buvo rezervuoti 522 butai (23 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus).

Pavasarį pasiūlyta 616 naujų būstų – 9 proc. mažiau nei žiemą, 28 proc. daugiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus.

Bendras pasiūlos skaičius pirminėje rinkoje 2023 m. gegužės mėn. sudarė 4369 butus – 36 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus.

„EIKA“ duomenimis, baigti ir baigiami statyti butai 2023 m. pirmąjį ketvirtį sudarė 31 proc. pasiūlos.

„Inreal“ duomenimis, pavasario mėnesiais nutraukta 210 preliminarių sutarčių, o nuo 2023 m. pradžios – 272 sutartys. Palyginimas: per visus 2022 m. buvo nutraukta 431 sutartis.