Naują būstą pirkti bus galima tik visiškai baigtame pastate: ką tai reiškia pirkėjams ir plėtotojams?

15min rašė, kad 2022-ųjų metų pabaigoje buvo pakeistas Statybos įstatymas, kuris per šiuos metus įtvirtins ne vieną naujovę.

Pavyzdžiui, jo nešamus pokyčius pajus žmonės, kurie savo jėgomis planuoja statyti individualų būstą ar nori rekonstruoti savo gyvenamąjį namą, nes nuo pavasario statybos vadinamuoju „ūkio būdu“ (kai darbus atlieka pats žmogus arba samdo atskiras statybų brigadas) bus smarkiai apribotos.

Pančiai uždedami ir vystytojams bei rangovams, kurie oficialiai statydavo viešbučius, tačiau vėliau juos išparduodavo kaip butus.

Dar vienas iš pokyčių – kad gyvenamosios paskirties patalpas galima pardavinėti tik visiškai baigtuose objektuose. Įstatymo pokyčiai rinkoje įnešė sumaišties, nes dalis ekspertų aiškino, kad butus galima bus pardavinėti tik su pilna apdaila. Tačiau Aplinkos ministro patarėja komunikacijai Aistė Žilinskienė 15min aiškino kitaip:

„Neturi būti nei dalinės, nei pilnos apdailos. Čia ne tai esmė. Esmė, kad pagal projektą būtų įgyvendinti sprendiniai, kaip kad laiptinės, sanitariniai mazgai, tarkime, ir pan. Turės būti įgyvendintas projektas ir priduotas – registruotas 100 proc. baigtumas“, – aiškino A.Žilinskienė.

Taigi projektai, kuriuose bus tie butai, turės būti įregistruoti, t.y., 100 proc. baigti, kitaip tariant, įgyvendinti visi projekte numatyti sprendiniai.

Advokatė Evelina Liutkutė, kontoros „ELLAW“ steigėja, teigė, kad naujomis įstatymo nuostatomis šiek tiek kitaip bus reglamentuojamas statybos užbaigimas, taip pat nustatomi draudimai disponuoti neužbaigtu pastatyti statiniu ar jo dalimi.

Pagal priimtus pakeitimus, sandorius dėl patalpų, esančių trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimo kitiems naudotojams sudaryti galima tik esant visiškam statybų baigtumui.

Šis ribojamas apima tik turto nuosavybės teisės perleidimo sandorius (pirkimo–pardavimo, dovanojimo sutartis ir kt.), tačiau netaikomas nebaigtos statybos butų preliminariųjų sutarčių sudarymui.

Taigi, butų pardavimas „iš brėžinių“, pasak E.Liutkutės, bus galimas, tačiau buto pirkimo–pardavimo sutartis bus pasirašoma tik visiškai užbaigus daugiabučio gyvenamojo namo statybas. Tokios pat nuostatos taikomis rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims, t. y. jas naudoti ir parduoti galima visiškai užbaigus statybą.
Būstas bus brangesnis

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, statomas objektas gali būti kitos paskirties, o vėliau išparduodamas padalintais turtiniais vienetais (butais – aut. past.). Tai aktualu nuskambėjusiame „Karolinos turo“ atveju. Jo teigimu, užkardyti tokius atvejus gali padėti ir visiškas pastato baigtumas jį parduodant.

„Ką dar tai reiškia? Kad vystytojas vėliau gaus pinigus iš projekto, nes turės laukti 100 proc. jo baigtumo. Projektas pabrangs. Projektas užsitęs nuo 3 iki 6 mėn. Iki šiol pats žmogus nusipirkdavo objektą ir jį baigdavo per tam tikrą laikotarpį, jis pats įsirengdavo ir priduodavo namą, o dabar tai reikės padaryti pačiam plėtotojui“, – vardijo jis.

Anot M.Statulevičiaus, daliai vystytojų bus sunku: turtas pabrangs ir dalis žmonių tiesiog negalės jo įpirkti.

„Naujos statybos butų kainos kils neišvengiamai, preliminariais skaičiavimais – iki kelių šimtų eurų/kv. m“, – skaičiuoja jis.

Anot pašnekovo, NT pasirinkimo galimybės dar labiau susiaurės, nauji reikalavimai mažins konkurenciją, tai reiškia galinčių pasiūlyti būstą plėtotojų skaičius trauksis. M.Statulevičiaus teigimu, Lietuvos bankas jau ne kartą akcentavo, kad esame patekę į Europos komisijos akiratį dėl prastėjančių būsto įperkamumo rodiklių.

Pašnekovai išskyrė ir daugiau argumentų, kuriuos Aplinkos ministerija vadina klaidingomis įstatymo pataisų interpretacijomis ir skuba pabrėžti, kad šie pokyčiai nėra pilnos apdailos reikalavimas.

„Iš patirties žinoma, kad dalis pirkėjų įsigytą būstą su 100 proc. baigtumu perdaro pagal savo individualius poreikius – taigi išmontuoja patalpos pridavimui skirtą įrangą. Apie kokį tvarumą galime kalbėti šioje vietoje?“ – klausimą kėlė M.Statulevičius.

„Inreal“ grupės vadovas Andrius Anusauskas antrino, kad iš pirkėjo tokia tvarka atims dalį lankstumo renkantis apdailos sprendimus, o iš plėtotojų šis reglamentavimas išties pareikalaus daugiau žmogiškų resursų individualių sprendimų su klientais derinimui, taip pat teks peržiūrėti nusistovėjusius procesus įsileidžiant į objektus papildomus subrangovus.

„Tvarkos pasikeitimo įtaka kainai yra nevienareikšmė. Iš vienos pusės, turėsime masto ekonomiją, vienam subrangovui atiduodant didesnę dalį darbų, iš kitos pusės pirkėjas nebeturės galimybės įsirengti būsto naudodamasis meistrų, dirbančių su individualios veiklos liudijimais, pagalba“, – sakė A.Anusauskas.

Daugiausia klausimų jam kelia ne naujos žaidimo taisyklės, o laikas, kada jos įsigalioja – daugelio vystomų objektų statybos ciklas yra ilgesnis nei vieneri metai, taigi, įstatymas (priklausomai, kaip jis bus taikomas praktikoje) potencialiai palies ir šiandien jau sudarytas preliminarias sutartis.

Pakeitimas įsigalios nuo 2024 m. sausio 1 d.

„Tikėtina, tai įneš daug sumaišties tiek plėtotojams, tiek pirkėjams. Neretai nekilnojamąjį turtą įsigyja ir juridiniai asmenys – ar iš jų taip pat bus atimta galimybė patiems jį įsirengti?“ – pastebėjo A.Anusauskas.
Siekta apsaugoti pirkėją

Pasak M.Statulevičiaus, sugriežtinus statybos reguliavimo tvarką, kuri numato draudimą parduoti gyvenamąsias patalpas ne 100 proc. baigtumo daugiabučiuose, Seimo Aplinkos apsaugos komitetas įtikėjo, kad šis draudimas leis ateityje išvengti tokių atvejų kaip rezonansinė Gelvonų terasų istorija, apie kurią ne kartą rašė 15min.

„Svarstant permainas įsivaizduota, kad priimto Statybos įstatymo pakeitimai bus gėris, kuris sutramdys nesąžiningus plėtotojus ir apgins būsto pirkėjus bei visą nekilnojamojo turto rinką“, – pastebėjo M.Statulevičius.

Pasak jo, įbauginti pavienių rezonansinių atvejų, kaip „Gelvonų terasos“, Seimo Aplinkos apsaugos komiteto nariai nusprendė eiti radikaliu ir visai rinkai bei būsto pirkėjams žalingu, pasirinkimo ribojimo keliu.

„Norisi šioje vietoje klausti: ar uždrausime ir eismą vien dėl to, kad kažkas padarė avariją? Vis dažnėjantys nepagrįsti sprendimai verčia skaudžiai stebėtis Seimo komiteto nenoru atlikti gilesnes poveikio rinkai analizes, teikti racionalius pasiūlymus situacijoms spręsti bei aptarti priimamus pakeitimus su tais, kuriems tai turės tiesioginę įtaką“, – dėstė LNTPA vadovas.

Anot jo, siekdami prevencijos „Gelvonų terasoms“ ateityje, turėtume stiprinti proceso kontrolės mechanizmą, o ne buldozeriu eiti per rinką draudimais.