Tokio pasirinkimo uostamiesčio būsto rinkoje dar nebuvo

Šiuo metu nagrinėjant naujus projektus galima rasti ir ekonomiškesnių variantų miegamuosiuose rajonuose, ir istorinio būsto Senamiestyje, ir naujos statybos projektų prie Danės, o išskirtiniuose objektuose kainos jau pasiekia prestižinio segmento lygį. Tuo pat metu Klaipėda tampa įdomesnė ne vien vietos gyventojams - čia būsto ieško žmonės ir iš kitų Lietuvos miestų, taip pat pirkėjai, galvojantys apie antrąjį būstą pajūryje.

„Klaipėda - pajūrio miestas, ir daugeliui atrodo patraukli vieta gyventi, tačiau būsto rinkoje emocinio pasirinkimo nepakanka - galutinį sprendimą lemia konkretaus objekto charakteristikos, pastato kokybė ir lokacija“, - sako „Inreal“ turto vertintoja Jūratė Bertašiūtė-Kučerova.

Klaipėdoje nėra vieno bendro kainų lygio, kuris vienodai atspindėtų visą miestą. Skirtingos teritorijos turi skirtingą patrauklumą, ir tai atsispindi būsto kainose.

Vienos Klaipėdos būsto rinkos nebėra

Dar prieš keletą metų Klaipėdos būsto rinką buvo galima gana paprastai suskirstyti: centras ir Senamiestis - brangiau, miegamieji rajonai - pigiau, nauja statyba - brangiau nei senos statybos būstas. Šiandien tokia schema jau per daug primityvi.

Du panašaus ploto ir panašaus amžiaus butai gali kainuoti labai skirtingai. Vienas jų gali būti vos keliolika minučių pėsčiomis nuo Senamiesčio, kitas - rajone, kuriame pirkėjui teks labiau vertinti automobilio, viešojo transporto ar infrastruktūros galimybes. Skirtumą dar labiau išryškina pastato būklė, renovacija, energinis efektyvumas, aplinka, automobilių stovėjimo galimybės ir net tai, kas matoma pro langą.

© Vitos JUREVIČIENĖS nuotr.

„Klaipėdoje nėra vieno bendro kainų lygio, kuris vienodai atspindėtų visą miestą. Skirtingos teritorijos turi skirtingą patrauklumą, ir tai atsispindi būsto kainose“, - pastebi J. Bertašiūtė-Kučerova.

Vienas aiškiausių pavyzdžių - Senamiestis. Istorinė aplinka, architektūra, ribota pasiūla ir miesto centro privalumai čia sukuria vertę, kurios neįmanoma paaiškinti vien buto kvadratinių metrų skaičiumi. Senos statybos būsto kainos Senamiestyje dažniausiai siekia apie 2 500-3 500 eurų už kvadratinį metrą, tačiau galutinę kainą lemia konkreti vieta, pastato būklė, renovacija ir paties būsto charakteristikos.

Tuo metu naujos statybos projektuose kainos dažniausiai svyruoja apie 2 500-4 000 eurų už kvadratinį metrą, o išskirtinėse vietose ar aukštesnio segmento projektuose gali būti ir gerokai didesnės.

„Inreal“ pastebi, kad tai matyti ir iš konkrečių rinkos pasiūlymų: „Bastionų namuose“ kainos siekia apie 2 900-3 800 eurų už kv. m, „Trinyčių rezidencijoje“ - apie 3 300-4 300 eurų, „Miško jūroje“ - apie 3 000-3 200 eurų. „Memelio miesto“ ir „Teatro namų“ projektai jau išsiskiria visiškai kitu kainų lygiu - atitinkamai apie 6 000-7 000 ir 5 500-6 500 eurų už kv. m.

Tačiau specialistai pabrėžia: šie skaičiai nėra tiesioginis vieno projekto ar visos rinkos palyginimas. Naujo būsto kaina priklauso ir nuo pardavimo etapo, įrengimo lygio bei konkretaus buto.

Į Klaipėdą ateina ne tik klaipėdiečiai

„Memelio miesto“ vadovas Justinas Striška pasakoja, kad šiuo metu pirkėjų daugumą vis dar sudaro vietiniai gyventojai, tačiau atsiranda ir žmonių, kurie būstą Klaipėdoje perka kaip antrąjį.

Pasak jo, dalis pirkėjų, nusiteikusių įsigyti būstą prie jūros, vis dažniau į savo pasirinkimų sąrašą įtraukia ne vien Palangą ar Nidą. Klaipėda tampa alternatyva, kuri leidžia turėti pajūrį, tačiau kartu suteikia gerokai daugiau miesto gyvenimo. Uostamiesčio patrauklumas ypač išryškėja ne sezono metu, kai poilsį prie jūros galima derinti su kultūrine programa ir kitais miesto privalumais.

Tai - ne tik jūra. Klaipėdoje yra kultūra, koncertai, renginiai, restoranai, pramogos, Senamiestis.

„Klaipėda šitoje vietoje tikrai pradeda išnaudoti rezervą, kurio neturėjo anksčiau“, - apie antrojo būsto segmentą kalba J. Striška.

Jo vertinimu, Klaipėda gali tapti realia alternatyva tiems, kurie dairosi į Palangą ar Nidą, tačiau nori miesto infrastruktūros. Tokiam pirkėjui svarbu ne vien atostogos prie jūros. Jis nori, kad būstas būtų naudojamas ir kitu metų laiku.

Tai Klaipėdos būsto rinkai suteikia papildomo aktyvumo.

Prabanga ne bet kokia kaina

Kitas svarbus pokytis - pats pirkėjas.

J. Striška pastebi, kad pirkėjai vis geriau žino, ko nori. Vis dėlto jo atstovaujamame projekte tai ne visada reiškia pageidavimą įrengti kuo daugiau papildomų funkcijų. Dažnai pakanka aiškiai parodyti, kas jau padaryta ir kokią vertę siūlo pats projektas.

Tačiau vienas poreikis išryškėjo itin aiškiai - didesnis būstas, ypač aukštesnės klasės segmente, kai būstas įsigyjamas gyventi.

Pasak J. Striškos, žmonės vis dažniau nori didesnių erdvių, todėl „Memelio mieste“ jau yra atvejų, kai pirkėjams siūloma sujungti būstus ir suformuoti didesnį butą su daugiau kambarių.

Kalbant apie antrojo būsto segmentą, Klaipėda pradeda išnaudoti rezervą, kurio neturėjo anksčiau.

Tai logiška: būstas perkamas ne vien tam, kad tilptų baldai. Žmonės dirba iš namų, keičiasi gyvenimo būdas, pirkėjai per pastaruosius kelerius metus dažnai jau būna pakeitę ne vieną būstą - nuomojamą ar nuosavą. Todėl jie realiai įsivaizduoja savo poreikius būstui, kuriame planuoja gyventi ilgiau.

Ar galima perkaitimo rizika?

Kitas klausimas, kurį vis dažniau kelia Klaipėdos NT rinkos dalyviai: ar mieste nepradėjo rastis per daug naujo būsto?

J. Striška atkreipia dėmesį į rinkos statistiką - pastatytų ir neparduotų būstų skaičius auga sparčiau nei pardavimai. Vien apytiksliais skaičiavimais, Klaipėdos NT naujų projektų rinkoje jau yra per 1 000 pastatytų, bet neparduotų butų. 

Tam yra objektyvus paaiškinimas - rinkoje vienu metu atsirado tiek jau anksčiau atidėtų projektų. Ypač tai matyti miesto centre, kur investicinis aktyvumas itin didelis. Tačiau dabartinė situacija išsiskiria tuo, kad projektai konkuruoja dėl ypač skirtingų pirkėjų.

Anot J. Striškos, aukštesnio segmento būstui svarbios ne vien kvadratinio metro kaina ar kambarių skaičius. Čia parduodama lokacija, architektūra, gyvenimo koncepcija ir išskirtinumas.

Todėl vien tik neparduotų naujų butų skaičius nepasako visos istorijos.

Pirkėjas nebenori tik kvadratinių metrų

Šią tendenciją pastebi ir „Eriado“ vadovė Vita Žutautaitė. Jos teigimu, Klaipėdoje atsirado kur kas daugiau pasirinkimo žmogui, kuris anksčiau galėjo svarstyti tik vieną alternatyvą - išsikelti iš miesto į priemiesčius.

„Anksčiau galėdavai rinktis išsikelti gyventi už Klaipėdos, į rajoną, o dabar atsirado pasirinkimas pačiame mieste. Žmonės vertina gyvenimo kokybės privalumus, nori, kad viskas būtų pasiekiama ranka“, - apie besikeičiantį pirkėjų požiūrį kalba V. Žutautaitė. Anot jos, Klaipėda pagaliau pasekė sostinės pavyzdžiu ir gyventojai pradeda grįžti iš priemiesčių į miestą.

Tai iš esmės keičia ir naujų projektų paskirtį. Būstas centre tampa alternatyva ne tik senam butui tame pačiame rajone, bet ir individualiam namui už miesto. Žmogus gali norėti daugiau erdvės, tačiau kartu nenori atsisakyti miesto patogumų.

Būtent todėl naujuose projektuose vis dažniau svarbus ne vien buto plotas. Pirkėjas vertina kompleksiškai, kas yra už jo durų: ar netoliese yra parduotuvės, mokyklos, kavinės, parkai, upė, Senamiestis, viešasis transportas, ar galima patogiai vaikščioti pėsčiomis.

Kitaip tariant, parduodamas ne tik būstas - parduodama gyvenimo vieta.

Kaip keičiasi miesto centras

Vienu iš ryškiausių šios tendencijos pavyzdžių tapo „Bastionų namai“. Jau vystomas trečiasis projekto etapas, o planuojama visą projektą išvystyti per 8-10 metų.

V. Žutautaitės teigimu, projekto pardavimai vyksta aktyviai, o pirkėjų motyvacija nėra vienoda. Būstą renkasi ir tie, kurie jame planuoja gyventi, ir investuojantieji, ir žmonės, ieškantys antrojo būsto.

Tai svarbus pokytis Klaipėdos rinkoje.

Dar vieną svarbią aplinkybę išskiria V. Žutautaitė: skirtinguose projekto etapuose nurodomos kainos negali būti vertinamos taip, tarsi jos būtų tiesiogiai palyginamos.

Butas, kuris parduodamas tada, kai statybvietėje dar tik kasama duobė, ir būstas, kurio statyba jau baigta, yra du skirtingi produktai.

Pirmuoju atveju pirkėjas prisiima daugiau laukimo ir statybos proceso rizikos, tačiau dažnai gauna ankstesnio pirkimo kainos pranašumą. Antruoju atveju žmogus gali ateiti, apžiūrėti beveik baigtą būstą, įvertinti aplinką, matyti realų pastatą ir, priklausomai nuo objekto, gerokai greičiau įsikelti.

Todėl vertinant naujos statybos kainas reikia klausti ne tik „kiek kainuoja kvadratas?“, bet ir „už ką aš moku šiandien?“

Tai ypač svarbu lyginant skirtingus Klaipėdos projektus.

Senas fondas niekur nedings

Nors nauji projektai tampa vis ryškesne rinkos dalimi, didžiausią Klaipėdos būsto fondo dalį ir toliau sudaro sovietmečiu statyti daugiabučiai.

Jų vertė taip pat nėra vienoda.

Vienas renovuotas ir prižiūrimas daugiabutis geroje vietoje gali išlikti paklausus ilgus metus. Kitas, kuriame atidėliojami remonto darbai, nėra aktyvios bendrijos, o inžinerinės sistemos sensta, ilgainiui gali prarasti dalį savo patrauklumo.

„Dažnai problema nėra pati konstrukcija - problema yra priežiūra. Kai namas tvarkomas, jis gali išlikti patrauklus ilgą laiką. Tačiau kai nėra aktyvios bendrijos ir sprendimai atidedami, pastato vertė pradeda mažėti“, - sako J. Bertašiūtė-Kučerova.

Todėl pirkėjui vis svarbiau skaičiuoti ne tik buto kainą, bet ir tai, kiek kainuos jo išlaikymas ateityje.

Klaipėdos būsto rinkos pokyčiai rodo ir platesnę miesto transformaciją.

Geras būstas vis dažniau suprantamas kaip geras pastatas geroje vietoje ir geroje aplinkoje. Tai reiškia, kad į būsto kainą netiesiogiai įeina ir viešoji infrastruktūra - sutvarkytos gatvės, pėsčiųjų takai, dviračių infrastruktūra, žaliosios erdvės, krantinės. Šalia „Memelio miesto“ tvarkomas Danės skveras, planuojama jachtų marina.

„Bastionų namų“ atveju kartu su kvartalu tvarkoma ir dalis Gluosnių gatvės bei Gluosnių skersgatvio. Numatyti šaligatviai, dviračių takai, apšvietimas, automobilių stovėjimo vietos.

Tai svarbu todėl, kad naujas daugiabutis pats savaime miesto nesukuria.

Tam reikia gatvės, viešosios erdvės, paslaugų, žalumos, žmonių ir veiklos. Būtent tokio modelio link Klaipėda po truputį juda - nuo pavienių daugiabučių prie kvartalų, kurie bando keisti visą teritoriją.

Klaipėdos rezervas - ne tik nauji butai

J. Striškos įžvalgos apie antrąjį būstą atskleidžia dar vieną galimą Klaipėdos rinkos kryptį.

Palanga ir Nida jau seniai turi stiprų antrojo būsto identitetą. Klaipėda šioje srityje dar nėra taip išnaudojusi savo potencialo. Tačiau jos pranašumas - ne tik jūra. Tai miestas, kuriame galima gyventi ištisus metus.

Pirkėjui tai gali reikšti daugiau lankstumo: vasarą - pajūris, kitu metų laiku - kultūra, renginiai, restoranai, koncertai ir įprastas miesto gyvenimas.

Tokio būsto likvidumas taip pat gali būti patrauklesnis nei objekto, kuris iš esmės skirtas tik sezoniniam naudojimui.

Kokia bus ateities Klaipėdos būsto rinka?

Tikėtina, kad Klaipėdos būsto rinka ateityje dar ryškiau segmentuosis.

Mieste kartu egzistuos sovietinės statybos daugiabučiai, renovuoti senesni namai, istorinis būstas Senamiestyje, vidutinio segmento nauji projektai, gyvenamosios erdvės prie vandens ir aukštesnio segmento objektai.

Ir vis daugiau reikš ne vien kvadratinio metro kaina.

„Ateityje būsto pasirinkimą ir kainų skirtumus dar labiau lems ne tik pats objektas, bet ir platesnis kontekstas - miesto aplinka, infrastruktūra, energinis efektyvumas bei projekto kokybė. Pirkėjai tampa labiau informuoti ir vis dažniau vertina ilgalaikę būsto perspektyvą“, - prognozuoja J. Bertašiūtė-Kučerova.

Tuo tarpu V. Žutautaitės ir J. Striškos pastebėjimai rodo, kad rinkoje jau dabar formuojasi keli skirtingi pirkėjų tipai: šeima, ieškanti pagrindinio būsto, investuotojas, vertinantis nuomos galimybes, žmogus, norintis daugiau erdvės, ir pirkėjas, kuris Klaipėdoje ieško antrojo būsto.

Todėl Klaipėdos būsto rinkos istorija artimiausiais metais greičiausiai bus ne apie tai, kiek vidutiniškai kainuoja butas. Ji bus apie tai, kur jis yra, kas aplink jį, kaip pastatytas, kada perkamas ir kam jis skirtas.

Uostamiestis pamažu tolsta nuo laikų, kai būsto pasirinkimas buvo paprastas kompromisas tarp kainos ir ploto. Šiandien žmogus vis dažniau renkasi gyvenimo būdą.

Dar viena, kol kas ne itin ryški, tačiau jau turinti užuomazgų NT rinką galinti paveikti detalė - imigracija. Mieste daugėja vietų, kuriose telkiasi imigrantų bendruomenės iš įvairių šalių, ypač didėja gyventojų iš Azijos bendruomenės. Todėl ateityje akivaizdu, kad jų pasiskirstymas gali turėti įtakos Klaipėdos NT rinkos žemėlapiui, kuris gali tapti dar labiau segmentuotas.