Seimo narys Lauras Stacevičius apie daugiabučių administravimą: pokyčiai būtini

Po Lietuvos valstiečių ir žaliųjų sąjungos įvykdytų urėdijų, mokesčių ir pensijų, aukštojo mokslo ir švietimo reformų, rudenį numatoma dar viena reforma - daugiabučių namų administravimo. Aplinkos ministerija planuoja parengti Bendrosios nuosavybės valdymo įstatymo projektą, kuriame būtų aptartos visos daugiabučių namų bendrosios nuosavybės valdymo formos: administravimo, bendrijų klausimai, jungtinės veiklos atvejai. 

Aplinkos ministerijos duomenimis, šiuo metu Lietuvoje administratoriai prižiūri daugiau nei 15 tūkst. namų, bendrijos - daugiau nei 8 tūkst., jungtinės veiklos sutartimis administruojami daugiau nei 5 tūkst. namų. Daugiau nei 4 tūkst. namų neturi valdytojo. 

Seimo Lietuvos valstiečių ir žaliųjų sąjungos frakcijos narys, Teisės ir teisėtvarkos komiteto narys Lauras Stacevičius Seime surengė diskusijų ciklą, kurių metu aptartos svarbiausios su daugiabučių namų priežiūra, jų bendrojo naudojimo patalpų valdymu susijusios problemos. 

Apie tai, kaip planuojama keisti dabar galiojantį teisinį reguliavimą naujienų agentūros ELTA žurnalistė Jadvyga Bieliavska kalbėjosi su vienmandatėje Kauno Dainavos rinkimų apygardoje išrinktu Seimo nariu Lauru Stacevičiumi. 

- Kas paskatino valdančiuosius imtis ir miestiečių problemų, pertvarkyti daugiabučių administravimą? 

- Vienmandatė Dainavos rinkimų apygarda, kurioje esu išrinktas į Seimą, pagal gyventojų tankumą yra viena didžiausių seniūnijų Lietuvoje, bet plotu mažiausia. Čia gyvena apie 55 tūkst. gyventojų. Pas mane ateina daug gyventojų, kurie turi problemų dėl daugiabučių administravimo. Pradėjęs gilintis į jų skundus supratau, kad šios problemos aktualios ne tik Dainavos rajono gyventojams, bet visų daugiabučių namų savininkams, todėl problemą reikia spręsti iš esmės. Siekiant įvertinti, kaip ši sritis reglamentuota ir ieškoti geresnių reglamentavimo būdų, suprasti daugiabučių namų administratorių požiūri bei išgirsti gyventojų lūkesčius, surengiau Seime tam skirtą diskusijų ciklą. Aplinkos ministerija atliko savivaldybių apklausą, per kurią buvo nustatyta, kad daugiabučių namų administratoriai, bendrijų pirmininkai, pažeidę teisės aktų nuostatas, t. y. neatlikdami jiems paskirtų funkcijų ir pareigų arba jas atlikdami netinkamai, tik retais atvejais sulaukia atsakomybės. Labai mažai ir sunkiai reaguojama į gyventojų skundus. Todėl kartu su Aplinkos ministerija priėjome nuomonės, kad pokyčiai yra būtini. 

- Daugiabučių namų administratorių ir bendrijų pirmininkų veiklos priežiūrą atlieka savivaldybės. Minėjote, kad Aplinkos ministerija atliko savivaldybių apklausą. Kokie jos rezultatai? 

- Aplinkos ministerijos duomenimis, kasmet savivaldybėse vidutiniškai nustatoma apie 3000 pažeidimų bendrosios nuosavybės valdymo srityje. Šis skaičius pažeidimų beveik po lygiai tenka tiek administratoriams, tiek bendrijų pirmininkams. Dažniausiai tai yra namo techninės priežiūros organizavimo ir vykdymo tvarkos, informacijos gyventojams neteikimo, metinių ir ilgalaikių planų rengimo ir tvirtinimo pažeidimai. Bendrijose nustatomi pažeidimai dėl bendrijų pirmininkų perrinkimo, taip pat nustatomi sprendimų priėmimo organizavimo tvarkos pažeidimai. Administravimo srityje vieni iš rimtesnių pažeidimų yra dėl lėšų kaupimo ir lėšų naudojimo ne pagal paskirtį. 

Tačiau didžiausią susirūpinimą kelia taikytų administracinių poveikio priemonių santykis, kuris sudaro tik 2-3 procentus nuo nustatytų pažeidimų. Pastebimas nebaudžiamumas šioje srityje, todėl valdytojai, kaip stiprioji pusė, dominuoja, nepaiso butų ir kitų patalpų savininkų teisėtų interesų. Nors tikslas nėra bausti, tačiau būtina surasti priemones užkirsti kelią besikartojantiems pažeidimams, turint galvoje, kad namo administratorius administruoja svetimą turtą, už tai gauna atlygį ir privalo veikti išimtinai naudos gavėjo interesais. Todėl svarbu peržiūrėti administratorių funkcijas, atsisakyti perteklinių reikalavimų, aiškiai įvardinti mažareikšmius pažeidimus, kuriems galbūt pakanka įspėjimo. Tačiau už padarytus rimtus pažeidimus (pvz., gyventojų informavimas, veiksmai, dėl kurių prastėja namo būklė, lėšų naudojimas ne pagal paskirtį, savivalė ar piktnaudžiavimas) planuojama taikyti griežtesnes poveikio priemones, taip pat numatoma įvesti nepriekaištingos reputacijos reikalavimą. 

- Šiuo metu Aplinkos ministerija rengia naują Bendrosios nuosavybės valdymo įstatymo projektą, kuriuo numatoma kompleksiškai spręsti šias problemas. Kodėl prireikė vieno įstatymo, kuris reglamentuotų administratorių, bendrijų ir jungtinės veiklos pagrindais vykdomą daugiabučių priežiūrą? 

- Pirmiausia tai trūksta įstatyminio reglamentavimo apibrėžiant administratorių ir jungtinės veiklos sutarties dalyvių veiklą, jų atsakomybę reguliuojant kompetenciją ir kvalifikaciją. Be to, teisės aktai, reglamentuojantys administratorių, bendrijų pirmininkų ir jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų funkcijas, jų įgyvendinimo procedūras, sprendimų priėmimo tvarką nėra sistemingi. 

Bendrosios nuosavybės valdymo įstatymo projekte numatoma kompleksiškai spręsti daugiabučių priežiūros problemas, bet tos 3 valdymo formos išliktų. Numatomi esminiai pakeitimai - skaidresnė ir aiškesnė daugiabučių namų administravimo, priežiūros ir remonto darbų organizavimo tvarka, valdytojų kvalifikacijos reglamentavimas, konkurencijos skatinimas, aiškus atskaitomybės ir atsakomybės apibrėžimas, valdytojų veiklos ir priežiūros kontrolės stiprinimas, gyventojų informuotumo didinimas. 

- Ne paslaptis tai, kad šiuo metu daugiabučių namų bendrijų pirmininkai neretai, neįžeidžiant senjorų - pensininkai, neturintys tinkamo profesinio pasirengimo prižiūrėti daugiabutį namą. Bendrijos pirmininku gali tapti praktiškai bet kas, nes įstatyme nekeliami jokie kvalifikaciniai reikalavimai. Ar planuojama naujame įstatyme spręsti šią problemą? 

- Daugiabučių namų bendrijų tikslas yra skatinti savininkų iniciatyvą, jų aktyvumą, bei sudaryti galimybę patiems valdyti bendrąją nuosavybę. Tačiau bendrijos valdymas taip pat yra turto administravimas. Šioje srityje svarbi kompetencija, administraciniai gebėjimai, teisės aktuose nustatytų reikalavimų žinojimas, išmanymas, kaip juos įgyvendinti. Todėl, kaip ir administratoriams, svarstomas tokios kompetencijos nustatymo klausimas ir bendrijų pirmininkams, turint galvoje, kad bendrijos pirmininku gali būti samdomas ir tokią kvalifikaciją turintis asmuo. Tai leistų užtikrinti teikiamų paslaugų kokybę ir apsaugoti vartotojų, kaip silpnesniosios pusės, interesus. 

Taip pat svarbu kelti kvalifikaciją, galbūt lankyti tam tikrus kursus. Tai nereiškia, kad žinių patikrinimas turi būti privalomas, bet tiesiog žinojimas, kaip turi būti prižiūrimas daugiabutis, turėtų būti. 

- Šiuo metu įstatyme numatyta, kad bendrijos pirmininkas privalo per 10 darbo dienų nuo buto ar kitų patalpų (pastato) savininko kreipimosi gavimo dienos suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas. Įstatymo nuostata aiški, bet tokios informacijos gyventojams dažnai nepavyksta gauti. Ką planuojama daryti, kad įstatymas veiktų, kad nepavyktų jo „apeiti“, kad nebūtų nebaudžiamumo? 

- Poreikis griežčiau reglamentuoti daugiabučių namų administratorių, bendrijų valdymo organų priežiūrą, atsakomybę ir atskaitomybę egzistuoja. Pirmiausia turbūt reiktų aiškiai nustatyti, kad savininkas ar savininkai turi teisę gauti tokią informaciją, o administratorius ar bendrijos pirmininkas privalo ją pateikti, o ne tik leisti susipažinti, kaip nustatyta dabar. 

- Savivaldybėms pavesta bendrijų veiklos kontrolės funkcija, bet praktika rodo, kad administracinių teisės pažeidimų protokolų labai mažai surašoma, savivaldybės de facto kontrolės funkcijos nevykdo ir žmogus neturi kur kreiptis. Kaip naujame įstatyme planuojama stiprinti namų administratorių, bendrijų pirmininkų kontrolę? Jeigu savivaldybės su tuo nesusitvarko, ar nereikėtų svarstyti galimybės kokiai nors institucijai suteikti papildomų kontrolės funkcijų, gal sukurti kokią nors valstybės instituciją, kur gyventojai galėtų kreiptis dėl netinkamai savo pareigas atliekančių daugiabučių administratorių ir bendrijų pirmininkų, užuot apkrauti tuo teismus? 

- Prieš kelerius metus ši funkcija buvo pavesta savivaldybių viešosios tvarkos skyriams. Dabar tai yra pavesta savivaldybių priežiūros skyriams. Manau, kad kontrolės mechanizmą reikia tobulinti, tai būtų vienas iš prioritetų, nes dažnai neatliekami tyrimai dėl bendrijų pirmininkų savivaliavimo. Kartais man tenka paraginti savivaldybių darbuotojus atvykti į bendrijos susirinkimą, bet jie rengiami po darbo valandų, o savivaldybių darbuotojai dirba nuo 8 iki 17 val. Manyčiau, kad reikėtų jų darbo laiką reglamentuoti kitaip, kad jie turėtų laisvesnį darbo grafiką. 

Aplinkos ministerija parengė pavyzdinių valdytojų veiklos priežiūros taisyklių pataisas, pagal kurias būtų įvedami planiniai valdytojų veiklos patikrinimai, kurių tikslas - surinkti ir įvertinti informaciją apie valdytojo veiklą teikiant bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas ir suteikti jam metodinę pagalbą. Šių pakeitimų tikslas - skaidresnė ir efektyvesnė valdytojų kontrolė. 

Rekomenduosiu Aplinkos ministerijai ruošiant įstatymo projektą numatyti savivaldybių priežiūros skyrių stiprinimą. Dar turėtų vykti diskusija ir su Savivaldybių asociacija, turi būti išsiaiškinta, ko trūksta tiems skyriams, ar etatų, ar motyvacijos, ar atlyginimo. Kontrolės funkciją reikėtų stiprinti, nes tai galėtų būti gyventojų viešojo intereso gynimas, nes teismai, manau, turi ir gausybę kitų problemų. 

- Įstatyme numatyta, kad bendrijų pirmininkai negali naudoti bendrijų narių lėšų teismams, bet praktikoje atsitinka ir kitaip, nes bendrijos vadovai nepaiso įstatymo ir naudoja gyventojų lėšas bylinėtis su jais. Kaip ši problema bus sureguliuota naujame įstatyme? 

- Naujame įstatyme bus aiškiau apibrėžtos galimybės naudoti gyventojų lėšas. Jeigu bendrijos pirmininkas padaro klaidų ir nuo jo sprendimų kenčia gyventojai, tai jis turėtų savo lėšomis padengti tas išlaidas, kurios susijusios su teismo procesu. Tai neturėtų būti gyventojų reikalas mokėti už pirmininko klaidas. 

- Daugiabučių remontams skirtos kaupiamosios lėšos turi būti laikomos atskiroje sąskaitoje, bet gyventojai neturi galimybės, pavyzdžiui, nueiti į banką ir pasitikrinti, kiek jis konkrečiai sukaupė kaupiamųjų lėšų. Sąskaitose, kurias pateikia daugiabučių administratoriai, nurodoma, kokią sumą pinigų konkretų mėnesį reikia mokėti į kaupiamųjų lėšų fondą, bet kiek gyventojas yra sumokėjęs ir kiek sukaupta lėšų nenurodoma. Yra ir liūdnų pavyzdžių ir patirčių, kai pasirodo, kad kaupiamųjų lėšų nėra, jos dingo kartu su bendrijos pirmininku. 

- Už tai numatyta atsakomybė. Gyventojai moka, bet dažnai nežino, kiek yra sukaupta lėšų. Todėl bus siekiama įteisinti, kad atsiskaitymo formoje, kurią gyventojai gauna, būtų privalomai įrašytos jau įmokėtos kaupiamosios lėšos. 

- Amžina, sakyčiau, problema yra daugiabučių remontai. Ar naujas įstatymas panaikins piktnaudžiavimo galimybes ir užtikins skaidrumą? 

- Remontų kaina neretai kelia problemų, nes atsiranda saviveikla, konkursai vykdomi ne visai skaidriai. Todėl sieksime įvesti papildomų saugiklių, padėsiančių išvengti galimo interesų konflikto perkant paslaugas iš prioritetinių įmonių. Šiuo metu Civilinis kodeksas nustato administratoriui pareigą informuoti naudos gavėjus apie galimą interesų konfliktą, tačiau praktikoje tai neveikia. Svarstytina nustatyti draudimą pirkti paslaugas iš susijusių įmonių, išskyrus atvejus, kai tokiems pirkimams pritaria gyventojai, o šią nuostatą pažeidus, aiškiai nustatyti, kad gyventojai tokiais atvejais išlaidų apmokėti neprivalo. 

Aplinkos ministerijos iniciatyva jau dabar pakeista techninės priežiūros organizavimo tvarka bei patvirtinta techninės priežiūros tarifo skaičiavimo metodika. Vienas esminių pakeitimų - atskirti namo būklės stebėjimo ir smulkių defektų šalinimo darbai. Pagal naująją tvarką, priešingai nei buvo anksčiau, pastebėti remonto darbai bus atliekami pagal poreikį ir apskaitomi pagal faktines sąnaudas apie tai informuojant konkretaus namo butų savininkus. 

- Ar išliks didelės bendrijos, kurios prižiūri kelis namus? 

- Siekiant išvengti bendrijų valdymo chaotiškumo ir jį padaryti aiškesnį bei paprastesnį, siūloma mažinti bendrijų apimtis. Manau, reikėtų nustatyti, kad viena bendrija galėtų apimti tik vieną namą, tai yra viena bendrija - vieno namo valdytoja. Tačiau nedraudžiant bendrijoms jungtis į asociacijas ar sudaryti jungtinės veiklos sutartis ir bendrai spręsti aktualius klausimus, pavyzdžiui, teritorijų prie daugiabučių priežiūros ar tvarkymo problemas, vykdyti bendrus pirkimus, siekiant sumažinti paslaugų ar darbų sąnaudas. 

- Seime jau keleri metai vyksta diskusijos dėl balkonų ir terasų, ar tai privati nuosavybė ar bendroji dalinė nuosavybė. Koks likimas yra Seime svarstomų Civilinio kodekso ir Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pataisų, kuriomis buvo siekiama įteisinti, kad balkonai, lodžijos ir terasos, kurie yra tik prie atskirų butų ir gali būti naudojami tik jų poreikiams tenkinti priklauso tų butų ar kitų patalpų savininkams? 

- Deja, kol kas šios problemos parlamentarams nepavyko išspręsti. Manau, kad reikėtų kreiptis į Konstitucinį Teismą išaiškinimo, ar nebūtų prieštaravimų Konstitucijai, jeigu būtų nustatyta, kad balkonas turėtų būti atskira privati nuosavybė. Būtų prašoma išaiškinti, ar balkoną, balkono konstrukciją galima vertinti kaip privačią nuosavybę. Jeigu taip, tada reikėtų šį plotą priskaičiuoti prie gyventojo turimo buto ploto. Problema ta, kad jeigu balkonas būtų neprižiūrimas, tai gali nukentėti visas namas. 

- Kam priklauso balkonas ar terasa turėtų būti tarsi aišku patikrinus nuosavybės registravimo duomenis Registro centre. Jeigu yra problemų dėl neprižiūrimo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, neprižiūrima žemė, apleistas pastatas - tai savininkai turi mokėti baudas. Ar nuosavybes teise priklausančio balkono ar terasos situacija daugiabutyje būtų kitokia? 

- Balkonas yra pastato konstrukcijos dalis. Tai nėra nekilnojamojo turto objektas. Dažnu atveju jų plotas neįskaitomas į buto plotą, išskyrus įstiklintus balkonus, bet tai taikoma, kai statomas naujas pastatas ir projekte balkono įstiklinimas yra numatomas. Praktikoje yra nemažai įstiklintų balkonų ir senos statybos namuose, tačiau gyventojai nėra atlikę kadastrinių matavimų ir įregistravę jų Nekilnojamojo turto registre. Ir kontrolės šioje vietoje nėra. Visgi šiuo metu balkonų konstrukcijos priskiriamos prie bendrosios nuosavybės objektų, kuriuos privalo išlaikyti visi savininkai, o jų priežiūrą atlieka administratoriai. 

Galbūt svarstytina, kad tais atvejais, kai balkono būklė blogėja dėl naudotojo, konkretaus savininko kaltės, o po to už tai turi mokėti visi gyventojai, nustatyti konkretaus naudotojo atsakomybę, pvz. jeigu balkonas neprižiūrimas, iš jo augo augalai, gadinantys konstrukciją - nedelsiant atlikti darbus ir apmokestinti jo naudotoją. 

- Ne tik balkonai, bet ir liftai tebelieka gyventojų nesutarimų objektas, nors ir yra suformuota teismų praktika. Ar įstatymo leidėjas ketina aiškiau apibrėžti, kas turi mokėti už naudojimąsi liftu, elektros sąnaudas ir lifto remontą? Ar pirmo ir antro aukšto gyventojai, kurie nesinaudoja liftu, irgi turi mokėti už liftą? 

- Na, liftai, kaip ir balkonai - priklauso visiems, nors naudojasi ne visi savininkai. Tačiau teismų praktika, šiuo atveju Lietuvos Aukščiausiojo Teismo, pasisako, kad daiktas yra bendras ir visi privalo jį išlaikyti, nepriklausomai naudojasi juo ar ne. Atsižvelgiant į šį išaiškinimą nustatyta, kad visi privalo remontuoti ir prižiūrėti liftą, bet pirmojo ir antrojo aukšto gyventojai neprivalo apmokėti naudojimosi liftu išlaidų, pavyzdžiui, už suvartotą elektros energiją, jo valymą. 

Kita vertus, reiktų atsižvelgti ir į pastatų įvairovę. Šiuolaikiniai namai turi garažus ar automobilių statymo vietas po namu, iš kurių tiesiogiai liftu galima patekti į norimą aukštą, galbūt ir pirmąjį. Tad vienos taisyklės čia turbūt negali būti, nes būtų pažeisti kitų bendraturčių interesai. Gyventojai, be abejo, turi galimybę susitarti, tačiau, besinaudojančių liftu visada bus daugiau ir sprendimas priklausys nuo jų. 

- Gyventojai tampa labiau pilietiški, neužmerkia akių, jei daromi pažeidimai tvarkant daugiabučius, aktyviau gina savo teises. Tačiau yra ir tokių, kuriems informacijos trūksta, jie nežino, kaip apginti savo teises... 

- Gyventojai, šiuo atveju savininkai, yra pagrindinė grandis bendrosios nuosavybės valdyme. Jie yra paslaugų gavėjai, jiems numatytos pareigos išlaikyti namus, apmokėti išlaidas. Todėl jų sąmoningumas, aktyvumas, savo teisių žinojimas yra labai svarbus. Manau, kad daugiabučių namų savininkus reikėtų daugiau informuoti apie jų teises, pavyzdžiui, būtų galima per metus bent kelis kartus surengti mokymus ar kursus, kuriuose būtų aptariamos naujausios tendencijos, pokyčiai įstatymuose. Taip pat manau, kad reikėtų išleisti atmintines/metodines knygeles, kurias būtų galima išdalinti butų savininkams, kad prireikus jie turėtų reikiamą informaciją. 

- Kada Seimui planuojama pateikti naują Bendrosios nuosavybės valdymo įstatymo projektą? 

- Iš tiesų kalbame apie įstatymą, kuris liečia didžiąją dalį gyventojų, todėl svarbus kokybiškas dokumentas. Tikimasi, kad įstatymo projektas Seimą pasieks dar šiais metais, be abejo, bus svarstymai komitetuose. Manau, galima tikėtis, kad kitų metų antroje pusėje įstatymas įsigalios.